济南房地产二级市场、三级市场分析

房地产二级市场分析：

1、 济南房地产场由成长阶段向成熟阶段过渡
2、济南房地产市场开工量增长较快，但销售量变化不大，市场需求有待挖掘和释放
3、济南房地产市场区域差异较大，但区域差异随着政策的导向将有所变化
4、外来开发企业和大盘涌现推动济南房地产市场发展
5、楼盘定位主观经验性强，产品开发简单，楼盘同质化严重，竞争日趋激烈
 6、消费者逐渐成熟，但仍需要市场引导
7、市场结构逐步调整，向合理价位的中档住宅倾斜

1、房地产发展阶段回顾：
济南市商品房正式发展是从1998年开始，经过4年的发展，基本可以划分为三个阶段：
 1998——1999年，快速发展时期n
1998年，停止实物分房，住房需求开始向市场化转变，房地产行业得到非常大的发展机遇。1999年，在需求增大的推动下，房地产业迅速成长，出现产销两旺的局面。
 2000年，稳步发展阶段n
由于前两年一些住宅项目的盲目上马，导致2000年的市场空置率达到较高的水平。房地产开发商的市场意识开始加强。
 2000年以后，在供应量增加的同时，市场开始进入提高水平和调整阶段n
市场逐渐成熟，个人购房比例明显加大，异地品牌开发商进入济南拓展。

2、济南房地产市场发展现状分析
（1）自2000年市场开发量增长较快，表现出明显的增势。
 
2002年全年各项指标预计与2001年基本持平，市场开始进入平稳发展阶段。应该注意到，经过自2000年销售量达到历史最高水平后，开始回落，总体需求量基本稳定在120万平米。
（2）市场成交价格自2000年保持平稳增长。
 
2002年成交价格据相关政府部门预计，与2001年相比，不会有太大的变化。
（3）、由于市场需求比较平稳,导致商品房空置面积随着竣工面积的不同而变化。
 
2002年商品房空置面积突破40万平米，空置量增大，造成这种现象的原因主要是市场楼盘供应结构不合理，从空置房的总体情况看，主要有两种：一种是处在市二环以内，因昂贵地价导致高价的商品房，此种房子的价位大多在3800元/平米；另一种空置房则是地处偏远、交通不便、配套极差的低质房，这种房子价位不高，有的甚至1000元/平方米左右，但照旧无人问津。

3、济南房地产市场区域特征分析
济南市区域房地产市场发展不均衡，区域房地产特征显著
从总体看，目前济南房地产市场东部、南部为热点地区，西部、北部发展欠缺。这种区域发展不均衡由来已久，在购房这心目中已经形成一定的思维定势。
自然环境的因素：南部地区是济南的风景名胜地区，有不可复制的景观优势；
人文环境的因素：东部地区是传统的科技、文教中心区，文化氛围浓厚；
市政、生活配套：西、北部地区属传统经济区,经济较落后,城市功能配套设施相对滞后。
（1）济南目前房地产发展的基本格局
济南市的项目分布基本形成低、中、高档不同档次分区明显的格局
南部：高档住宅
东部：中高档住宅
西、北部：低档住宅为主
按照项目的价格档次，将项目基本分为三个档次
2500元/平米以下
集中区域：城市西部、北部（槐荫区、天桥区）。
产品形式：6层带阁楼
主要劣势：老工业区，重工业集中，环境较差，居民素质不高，造成房价偏低。但自2001年，也出现了一些中高端项目，如阳光100（均价3000），拉动了该区域价格开始提升。
未来走势：西部是政府新的城市规划未来要发展的地区，但城市基础较差，难度比较大。
2500——3500元/平米
集中区域：城市东部，如历下区、市中区。
产品形式：多层，有一部分高层项目
主要优势：众多政府机关和高校所在地，人文环境较好，经济比较发达，集中了一些高技术产业园区，居民整体收入和消费能力较好，也是房地产开发较早的区域，成为房地产消费的热点区域。
未来走势：良好的经济、人文基础使东部区域在今后的发展中仍具有后续发展空间。
3500——5000元/平米以上
集中区域：南部、城市中心区，如历下区。
产品形式：以小高层、高层为主，小部分为多层带电梯，也有一部分联排别墅
主要优势：南部为山区，风景优美，空气清新，集中了一部分高档住宅。城市中心区高昂的土地成本、成熟的配套和地段优势，使其成为高价住宅的集中地。
    未来走势：南部区域由于近几年的集中开发，造成底下水系破坏，政府开始限制开发用地。城市中心区基本无空置土地，且旧城改造的难度较大,土地价格高，住宅产品发展空间不大。

（2）济南房地产市场区域差异将被逐渐弱化
市政发展将会缩小东西部的差距，但存在一定的难度
均衡发展为主旨的城市规划正在实施。根据新的城市规划，未来几年，济南市将着重发展西部，加大市政配套建设力度。这无疑会弱化区域之间的差异，带动这些地区房地产市场的发展。
 高素质楼盘带动落后地区的发展
近年在西部地区、北部地区出现一些高素质楼盘，其中非常有代表性的是阳光100、世纪泉城等项目，这些楼盘自身综合素质较高，带动了项目周边配套与环境的改善。随着今后开发量的不断增加，西、北部区域必将会有相当大的改观。
4、济南房地产企业分析
截止2001年，济南市有房地产开发企业177家，其中一级资质5家，二级资质27家，三级资质133家，四级资质8家（新注册未有资质的4家）。

（1）济南房地产开发企业基本分类
A、政府背景的房地产企业，或是政府职能部门转型为房地产企业。
    这部分房地产企业出现得较早，对于初期的房地产发展起到重要的作用。如中房集团、济南房地产开发总公司等。
B、大集团背景房地产开发企业
    这部分房地产企业往往是其它产业大集团向房地产业发展的渠道。他们的优势在于大集团雄厚资金和丰富资源的支持；劣势在于缺乏专业知识和实际操作经验。如果能将集团内部资源进行有效整合，这类开发商可以在市场中稳占一席之地。它们的典型代表是鲁能集团和三联集团。
C、本地民营房地产开发企业
    这部分房地产开发企业在济南已经有多年的房地产开发经验，依靠项目赢得市民的认同。济南市民比较认同企业专业经验、产品信誉度、楼盘知名度。它们的典型代表企业是三庆集团和普利集团。
D、外来房地产开发企业
    相对于以上三种开发企业，外来房地产开发企业更多的是引入现进的产品、全新的营销理念，对市场起到推动作用。如香港新世界、大连万达、阳光100等，下面我们将对异地开发商着重分析。
（2）外来房地产开发企业研究
    随着济南市房地产市场的发展，其巨大的市场空间吸引了一批外地开发商登陆济南，其中一些的知名的项目如：阳光100国际新城、新世界阳光花园、伟东新都、外海西子城市花园、富翔天地、黄金时代等。这些项目在运作方式、营销策划手段等方面存在一定的共性，主要体现在以下几个方面：
    开发的项目多为规模较大的住宅区，体现出了开发商雄厚的实力。
    大多数项目选址于不被济南本土开发商所看好的西部、北部地区。开发商通过优质的产品、完善的配套、良好的服务逐渐打破了济南消费者购房时的区域情结。
     强强联手的开发方式。在营销策划、建筑设计、园林规划、物业管理等方面引入知名企业，提高了产品的综合素质。
     注重产品附加值。增加了物业管理的服务内容，提高了项目智能化的标准，丰富 了会所的功能，在产品研发上均领先于由济南本土开发商。
     注重营销推广手段的运用。在项目包装、广告投放、媒体选择上起到引领市场的作用。
          项目运作过程中注重销售这一环节，对销售排期、销售现场的控制以及对销售人员的管理都具有一定的先进性。

5、济南房地产市场产品供给特点分析
     此次调查，我们走访了济南市的15个项目，在项目分布区域、价格档次上进行了选择，力求保证样本的全面性和准确性。将产品特点基本归结如下：
（1）项目规模
       济南市场仍处在无序竞争状态，市场上既有占地上千亩的超大楼盘，也有总建筑面积几万平米的小型楼盘。项目规模的参差不齐，反映出市场的不成熟。随着市场的发展，未来的项目将向规模化发展。
（2）建筑形式
     在市场供给方面，市场上的楼盘大多为多层、小高层、高层混合开发。高层住宅在整个社区所占比重不大，纯高层住宅社区只有阳光100、鲁能康桥等为数不多的几个楼盘，在东部区域市场内更是比较少见。各种建筑形式基本都带有地下室，多层顶层一般为阁楼。
在消费者认同方面，仍然是多层比较受欢迎，但小高层、高层住宅只要价格合理，产品满足需求，也逐渐被认可和接受。
（3）面积区间分布
      基本为二室、三室设计，其中两室最集中的分布在100——110平米，其次为120——130平米。100——120平米是目前集中的供应区间。
三室集中在130——160平米。
（4）户型分析
    平面间隔以平层设计为主，错层、跃式设计作为补充。但市场上错层及跃式的设计，普遍存在空间处理欠佳的问题。市场上楼盘多采用一梯二户、一梯四户设计，有较好的舒适性。
     对朝向有较严格的要求，基本要求南北向，少数项目设计有东西向住宅，如阳光100，销售非常困难，室内的主要功能空间，如卧室、客厅均利用南面空间布置，双（三）阳面卧室设计普遍存在。
（5）装修标准
     交工标准基本为厨卫装修，配备有墙、地砖，洁具等，这应该是一种过渡性产品。少数较高档项目采用了精装修，如舜风世纪花园、数码港等，但市场反应效果并不很理想。
（6）园林规划
     市场上楼盘的园林设计水平普遍不高，大部分楼盘只有简单的绿化景观。部分山景楼盘（如阳光舜城）在园林设计方面，主要依靠楼盘周边自然环境作为小区的园景，区内只有简单的绿化覆盖。市场上楼盘的园林设计多采用水景主题，但造园手法简单，难免给人牵强附会之感。
（7）配套设施
     社区配套包括娱乐设施、便民生活配套等。它一般与项目的规模有关，大型项目的配套设施比较全面，而中小规模的项目往往更多依靠项目周边配套。
     对于娱乐设施，会所的普及率最高，中高档楼盘的普及率达到60%左右。
     对于便民生活设施，如24小时便利店、社区教育设施（幼儿园）、小型诊所等也都有所涉及，但根据项目自身情况而不同。
（8）物业管理
     物业管理普遍不被重视，提供的服务也仅仅是简单的保安、保洁等。少数项目也以较高水平的物业管理服务作为卖点之一，如新世界花园的“英式管家服务”等。2002年，一些知名的物业管理公司也开始进入济南，如第一太平戴维斯；香港屋宇物业等。
6、济南房地产市场客户需求特点分析
     由于时间的限制，我们此次没有进行专门的消费者需求调查，但结合开发商、政府相关部门的走访和项目调查，对客户需求也进行了一定的分析。
     据建设银行对2001年对购房需求的统计，济南购房者贷款年龄在25-34岁占58.9%，35-44岁占23.6%，这两部分人构成了购房主体；从置业者看，企业管理人员占39.5%，工人占14.8%，机关干部占15.5%，转业人员占8.7%；从年收入情况看，年薪在5万元以下的占66.9%，年薪在5-10万元的占24.1%；在购房面积上，今年选购60-80平方米的占18%，80-100平方米的占34.4%，100-120平方米的占27.7%，120-140平方米的占10%，由此可见80-120平方米普遍受广大购房者的青睐；户型上，选择两房两厅为33%，三房一厅的为15.1%；总房价上10-20万元占44.8%，20-30万元的占16.6%，30-40万元的占11.1%；购房单价在1000-2000元/平方米的为58.2%，2000-3000元/平方米的为22.8%，3000-4000元/平方米的为11.6%。市场需求量短期内不会出现明显激增，但中低档房仍是消费主体。总价在20万以内的精品经济房占据约60%的市场需求。
7、房地产市场发展趋势预测
（1）市场需求量基本稳定，在近一两年内不会有明显的增长
     到目前，济南房地产市场没有出现明显的刺激市场的重大政策，同时，市场中品质较好的精品住宅明显缺乏，市场进一步放量的可能性不大，市场需求基本稳定在120万平米。
（2）整体价格水平稳中略降，增长空间有限
          2003年，将进一步调整市场结构。按照政府预定计划，2003年将正式开始经济适用房的开发建设，其每年投放市场的面积预计为20——30万平米，将占全市每年交付使用的新建住宅总量的10——15%，以后也将逐年按照这个比例向市场投放经济适用房，通过市场结构的调整，对目前过高的商品房价格进行平抑。
（3）东部、南部还将是房地产开发、消费的热点地区，西部区域随政府政策引导而发展
     东、南部地区，作为众多开发商成熟经营的大本营，依赖其浓厚的文化底蕴和良好的自然环境，仍将稳居济南房市的潮头，在今后几年内持续吸引购房者的眼球。
      北部和西部地区，在未来几年内仍将维持现有的态势：北部在环境改善的前提下缓慢升温，南部因政府限制开发而持续走俏。由于历史原因、基础设施等积习已久的原因，虽然有个别项目已经有较高的品质，它们很难成为济南房市中有代表性的区域，
（4）市场竞争激烈，进一步向成熟阶段发展
    随着房地产供应量的进一步增加，未来的市场竞争必将越发激烈。这对于市场的成长与成熟必将有很大的促进作用。同时，随着大盘、异地品牌开发商等逐渐涌现，济南房地产市场已经在向专业、成熟发展。

四、三级市场分析：

政府政策

      济南的二手房市场从90年代初期开始形成，初期公产房是以换房的形式出现的，私产房以置换的形式出现，自2000起政府放开二手房市场并大力推动房改政策，截止到目前，公产房的房改以基本完成。2000年全年成交总套数5400套，2001年和2002年每年以20%的速度递增，2002年全年总成交套数为8000套，成交面积6万平米其中房改房成交量比去年同期增长了40%（8000套房屋中以买卖方式的有5000套左右）二环以内二手房成交均价为1600元/平米——1700元/平米，虽然政府房改推行的力度较好但占房屋总量比重交大的省级房改房并没有上市交易（占50%），房屋的加速放量还有一个过程，这也从侧面体现出政府各项制度的执行力度不够。
      济南的房改房基本属于省级、市级、铁路、军队、齐钢、鲁能、石化七大体系,目前房改推行到第四阶段,但作为重中之重的省级房改房(占总体50%),还没有上市交易,市场的潜力还很大,加速放量还需要一个过程。
政府政策
          2000年出台了《住房置业担保管理试行办法》；把加快开发三级市场列入十五计划发展的纲要；2001年下调了二手房交易的契税；2002年规范下调了房屋交易手续费；以近年连续4次降息，都为二手房市场的发展提供了广阔的空间和有力的支持。2002年，山东省人民政府下发了《关于深化住房制度改革进一步开放和搞活住房二级市场的意见》，要求各级政府要把开放和搞活住房三级市场放在政府工作和经济发展的突出位置。此举为山东省二手房市场的发展起到了领航和促进作用。
金融政策
    各大银行金融机构注意到了二手房市场的巨大市场潜力，适时进行业务创新，推出二手房按揭抵押贷款。住房公积金质押贷款，组合贷款等针对二手房的信贷品种，为搞活住房三级时常提供了有力的金融支持。居统计济南2002年二手房按揭贷款交易量以占到二手房交易总量的50%但外地人贷款要求严格。
        “一站式”服务
     二手房交易的有关各方，如房管部门、金融机构、担保机构、公证等单位均不断规范、简化操作手续，增加工作透明度，提高业务、服务水平和服务效率，缩短交易时间，提高了二手房交易的成功率。济南，二手房消费者现已切实感受到了二手房交易的轻松、快捷。房管部门理顺管理体制，工作提速，简化已购公房的上市审批程序，加快房屋产权登记发证进度，完备已购住房的入市资格，加快了房屋交易、流通速度。在济南市房地产交易大厦内，房管部门会同房产中介、金融机构、评估的有关各方现场联合办公，二手房交易者进入大厅即可享受到“一站式”的服务，此外二手房按揭担保业务，买方只须提交资料、签字、评估、公证、抵押、过户手续均由公司代办（大部分公司只收买卖中介费，其他费用不收），加上提供担保，房屋办完抵押登记，卖方即可从银行拿到房款，一般只要3——7个工作日。