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收房流程——房博士教您如何正确收房

一、看开发商是否具备合同约定的交房条件
要查看开发商出具的两书一表，这是收房的必要条件之一。具体为

1、《住宅质量保证书》

2、《住宅使用说明书》

3、《竣工验收备案表》

4、《入住许可证》（要求看原件）

目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的趋势，问题比较少；问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。按照国家有关规定，《竣工验备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。不能只看开发商有没有这张表，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是开发商的过失，可以追究其责任。如果都没有问题，可进行下一步，任何一项有问题，建议不要进行收房。

二、要求无条件看房。

当您做完第一步时，想要进行看房时，很多开发商总是要求业主先补齐房款如果面积涨水）、缴纳公共维修基金（房屋总额的2%）、缴纳一年的物业管理费等费用，然后方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。在交付以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。收房以缴纳各项不应缴纳的费用（公共维修基金和、产权代办费、物业费等费用）为前提，开发商单方为业主收房设置了义务。而依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。因此，开发商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用，否则业主有权拒绝交纳，开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。如果开发商表示他是代为收取公共维修基金，则应该出具征收单位的委托授权书（原件），即使是房管局收取维修基金时，也须向购房者出具北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专用发票。这时候很多开发商会说面积涨了，要求补交房款，此时涨得多是公摊面积，（不管涨与不涨）都要要求开发商出具《实测面积表》。如果有，记下，准备进行下一步。（此时不能交任何钱，原因上已说明）如果没有，应让开发商限时提供，且不能收房。
三、对照合同验收房屋质量（包括要约合同内容，也就是楼书和先期开发商进行广告宣传书和沙盘）请仔细审察《集资建房协议》中第九条，第十三条，第十四条中所列各项，一定要全部吻合才行，否则不予收房，（具我所知，开发商在合同中承诺的首层电梯间为花岗岩地面，现在就是地砖的，仅此一项就可以不收房，可令他限期改正，并赔偿损失）第九条中第1条“未导致该房屋质量下降或使用功能减少的，甲方无需进行补偿”（目前就有业主家原有的非承重墙（厚9cm,可拆）被改为承重墙（厚20cm,不可拆），减少了使用面积，有的业主家，在厨房和卫生间多了两个大柱子，用途不清。减少了使用面积，影响了厨房和卫生间的使用功能，类似以上情况，根据本条规则可要求开发商赔偿）绿化，在期房中，广告楼书，宣传彩页，沙盘可做为要约合同。在本项目的要约合同中所显示的绿化带与目前经过大多数的业主看完所在的小区差别太大，可以说就没有绿化面积，更不要谈什么30％左右了。如果开发商不给出合理的书面解释和赔偿，建议不要收房，否则您有可能一辈子住在鸽子笼里了。下面是室内设施验收表，你可以参考一下〉业主自备验房记录单项目名称开发商物业公司房屋楼号验房日期验房人员验房项目序号验房内容验房结果

备注文件：

1 房屋权属文件：《国有土地使用权证》上是否有抵押记载？是□否□
2 房屋质量文件：《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》？是□否□
3 各种相关验收表格：是否有《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房面积测绘技术报告书》、房屋管线图(水、强电、弱电、结构)等文件？是□否□
4 居室门在开启、关闭的时候是否灵活？是□否□
5 门与门框的各边之间是否平行？是□否□
6 是否为三防门是□否□
7 窗边与混凝土接口是否有缝隙？是□否□
8 各个窗户在开启、关闭的时候是否灵活？是□否□
9 窗与窗框各边之间是否平行？是□否□
10 窗户玻璃是否完好？是□否□
11 窗台下面有无水渍？是□否□
12 玻璃是否为合同中约定的？是□否□
13 屋顶上是否有裂缝？是□否□
14 承重墙是否有裂缝？是□否□
15 房间与阳台的连接处是否有裂缝？是□否□
16 墙身顶棚是否有隆起？用木槌敲一下是否有空声？是□否□
17 从侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙？是□否□
18 从阳台看外墙是否有裂痕？是□否□
19 墙面是否有水滴、结雾的现象？（冬天房间里的墙面如有水滴，说明墙面的保温层可能有问题）是□否□
20 山墙、厨房，卫生间顶面、外墙是否有水迹？是□否□
21 内墙墙面上有否石灰爆点（麻点）？是□否□
22 墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方？是□否□
23 墙上涂料颜色是否有明显不均匀处？是□否□
天花板

24 是否有麻点？（如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响）是□否□
25 是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕？是□否□
26 卫生间顶棚是否有漆脱落或长霉菌？是□否□
27 顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？是□否□
28 ．检查地面有无空壳开裂情况？（用小木锤敲，咚咚声就说明是空心的，要返工，要梆梆声才好）是□否□
29 看地板有无松动、爆裂、撞凹？是□否□
30 坐厕下水是否顺畅？是□否□
31 冲厕水箱是否有漏水声？是□否□
32 浴缸、面盆与墙或柜的接口处是否做了防水？（一般会有防水涂层）是□否□
33 是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜？是□否□
34 浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象（裂痕有时细如毛发，要仔细观察）是□否□
35 水口内是否留有较多的建筑垃圾？是□否□
36 水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？是□否□
37 淋浴花洒安装是否过低？是□否□
厨房

38 电、水、煤气表具是否齐全？是□否□
39 电、水、煤气表的度数是否有零开始？是□否□
40 是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜？是□否□
41 厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？是□否□
42 墙面瓷砖砌筑是否合格？是□否□
43 水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？是□否□
44 您住的房间上面的邻居家是否漏水？是□否□
45 水口内是否留有较多的建筑垃圾？是□否□
46 水池等是否有渗漏现象？是□否□
水

47 上下管是否有渗漏？（打开水龙头，查看各个管道）是□否□
48 是否有足够的水压？（打开水龙头，尽可能让水流大一点，然后查水表）是□否□
49 自来水水质是否符合标准？（注意区分市政水和小区自供水）是□否□
50 供水管的材质？（目前大部分供水管采用铜管，可安全使用50年，并可净化管内水质）是□否□
电

51 电闸机电表在户外的，拉闸后户内是否完全断电？（主要是查看电闸能否控制各个电源）是□否□
52 户内有分闸的、拉闸后，分支线路是否完全断电？是□否□
53 各个开关、插座是否牢固？（别忘打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设）是□否□
54 是否市政供电？（每度临时电要比市政供电高0.2 元，而且还没有保障）是□否□
55 试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？是□否□
56 所有灯是否能亮？所有插座是否有电？（使用试电笔或小型即插型电器）是□否□
57 暖气支管是否有坡度？（供水支管连接进水的那端应高于连接散热器的那端）是□否□
58 供暖管道是否有套管？（起作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂强面和楼板）是□否□
59 水暖室内温度？（冬季室内温度应高于16℃，不得低于14℃）是□否□
60 燃气是否已经开通是□否□
61 煤气、热水器开关位置是否妥当？是□否□
62 燃气管线是否穿过居室？（如穿过居室易有安全隐患，且不符合设计规范）是□否□
63 居室、客厅有否各种管线外露？是□否□
64 将房门关闭，在房间外制造较大噪音，看隔音效果是否满意？是□否□
精装修

65 和对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否符合？是□否□
“房博士”提示：
1．不管开发商陪同收楼的工作人员如何花言巧语，业主都应该坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表各种记录下来，并写清自己的意见，如果确实属于不能收楼的，要说胆不收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
2． A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走《住宅质量保证》书包含三个项目的保修条款，结构的保修期限是50年，屋面防水和卫浴防水的保修期限是五年，设备及装修的保修期限是两年。保修期限从领到钥匙开始计算，这个日期最好写进住宅质量保证书。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。
      B、《住宅使用说明书》--可带走《住宅使用说明书》应该包含如下内容：开发商名称及其联系电话；设计单位及其联系电话；施工单位及其联系电话；监理单位及其联系电话。《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。
      C、《竣工验收备案表》《建设工程竣工备案表》复印件有可能收房时尚未办理，但必须在竣工验收后十五天内备案，否则影响办理产权证。按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故。而对于业主来说，人身安全才是第一位的，因此购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，即使是十年二十年以后出了问题，查下来如果是发展商的过失，一样可以追究其责任。
      D、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。您具有索取权利的依据是《北京市城市房地产转让管理办法》。
3. 看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流。如开发商企图在房主验房前收取“多项费用”，或让您先签署收楼文件的话，您可用如下言语先质问陪同看房的工作人员：“您见过买东西先付钱后看货的吗？”
    对上述“多项费用”具体说明如下：
    开发商企图在交楼时代收契税(一般住宅税率为1.5%)。您拒绝理由是《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国契税暂行条例》。开发商企图收取各种开通费(如有线电视、电话、煤气、宽带网等)。那么您质问他(她)：“你们的窗玻璃我是不是也要再单另付钱才能使用？”。验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦)
4. 验收地面下水情况。
    在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。看漏水。国家规定所有有地漏的房间都必须做防水层。拿塑料袋装半袋沙子把地漏堵上，然后放水十厘米，过二～二十四小时，看楼下是否漏水。还有楼上也一定要做。比如双卫的户型就要堵了四个卫生间才能算合格。地漏下水要顺畅不堵，精装的房子地面不能存水。还有就是洗衣机位必须做防水。

    正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去

四、以下七种情况下可依法拒绝收房
    根据《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称司法解释)等相关法规，消费者遇到下列情况之一可不收楼：
1. 未取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》的；依据：《商品房销售管理办法》第三十二条、三十四条
2. 开发商无故比原合同约定延迟交楼，经购房人催告后超过三个月交房的；依据：司法解释第十五条
3. 开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；依据：《商品房销售管理办法》第二十四条第一款
4. 开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的；依据：《商品房销售管理办法》第二十四条第二款
5. 合同没有约定，且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3％(不含3％)的，可拒绝收房，并解除购房合同；依据：司法解释第十四条
6. 经符合资质的质量检测机构核验，房屋主体结构质量确实不合格的；依据：司法解释第十二条
7. 房屋质量问题严重影响正常居住使用的；依据：司法解释第十三条
    在您查看了房屋后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠份。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底哪些方面构成，清洁费，保安费，绿化费怎么核定。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了。

总之，在收房过程中，一定要根据合同上的约定，明确每一项条款是否符合，如果发现有不对的地方，要及时反馈给开发商，要求开发商有书面签字认可，并限订整改期限。

最后，祝各位业主收房成功，早日入住新居

诚祝收房顺利