地下空间：你争我夺皆因权属不清
地下室、地下车库等地下空间，百姓在买房的时候常常将其忽略。但在入住之后，由此引发的业主与开发商、物管之间的纠纷倒是占了一定比例，而纠纷的主因皆为权属不清。不少业内专家和法律学者建议立法和司法解释部门能够为地下人防工程确权，出一个明确的规定。
律师秦兵则认为，根据《土地管理法》，房屋所有权归房屋土地使用权人拥有。既然开发商已将土地使用权转卖给业主，他们也就拥有了防空地下室的所有权。另外，《物权法》草案条款中并未对地下人防工程产权做出规定，所以以此为依据来调解人防工程产权纠纷也是非常困难的。
学者舒可心：地下车库的权属问题并不是解决纠纷的核心问题。假如业主不认可开发商提出的收费标准，则完全可以通过行动抵制。哪怕就是开发商的地库，业主也可以和物管公司谈价钱。比如，小区里有1000个车位，物管公司的收费租金很高，你不是贵吗，那么业主们就联合起来只停100车位。物管给100个人服务，就等于做赔本买卖，不得不减低收费。当然，要都不停车库就关门了，这样也不行。停车利益是全体业主共有的，最好的方式是成立业主委员会，业主们组织起来维护公共利益。此外，如果车库的产权是业主共有的，业主们则应该自主自理，由业主大会把管理权要回来。目前的关键问题是业主的自治能力比较低。
北京市义派律师事务所律师樊建利：按照国家和北京市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。在北京罗马嘉园人防工程的所有权争议中，按照《人防法》规定，投资者收益，但物管公司并不是投资者，朝阳区民防局把二十年使用证颁发给物管公司是不合适。且事先没有征求利益关系人意见，程序也是违法的。
首创金丰易居房地产经纪有限公司专家：地下室问题之所以一旦成为纠纷就很难解决，根本上是由于《物权法》对地下室的权属问题尚无详细规定。目前产权归属“有约定从约定，无约定从共有”的原则不明确，有法可依的前提得不到保证，业主们自然很难用法律手段来保护自身权益。另外，大部分社区并未设立业主委员会，出了问题也没有合法的组织出面解决。
北京朝阳区民防局有关人士：房地产开发商建设的人防工程产权属于国家，由民防局管理。只要是有民事责任能力的法人都有资格申请使用人防工程，业主委员会没有资格。最常见的情况是开发商申请，获批后交给物管使用和管理。但并不属于物管，物管只有管理权，可以使用它。
金雅园换物管引出地下室纠纷
纠纷焦点：地下室承包纠纷
纠纷结果：百余男子围堵小区
2007年8月15日，百余身着迷彩服和保安制服的男子手持铁锨、撬棍聚集在海淀区金雅园小区。承包小区地下室的商户们称，这些男子是物管为逼他们腾退，派来拆除小区地下室的工人。小区物管对此否认，称地下室存在安全隐患，消防部门已下达了地下室停用的通知。
有承包该小区地下室的商户表示，自己是从去年10月开始与小区原物管签订了5年的承包合同，至今年4月原物管公司撤出，小区由四季通达物管公司负责管理。该物管要求提高地下室的物业管理费，未得到商户们同意。8月6日，物管下发的腾退通知也没有谈到补偿事宜。
对此，小区四季通达物管公司出具的一份海淀消防支队7月27日下发的公安行政处罚决定书显示，给予北京四季通达物管中心管理的1、3、5、7、9、11号楼地下工程停止使用的通知。同时一份消防部门的安全意见书亦显示，上述6栋楼地下室内部装修改造工程未经消防部门验收擅自使用，逾期未整改。
而商户们所称的近百持械男子要拆地下室一事，物管工作人员称，那些人不是物管派的人，只是在附近干活路过的工人。
《地产SHOW》点评：如果真是海淀消防支队下发的通知，那物管应该向商户们解释清楚整改原因，等整改通过验收后再重新进驻使用。
万松园地下室买卖纠纷业主胜诉
纠纷焦点：地下室难办“两证”
纠纷结果：业主退房
2007年8月，武汉江汉区法院对一桩扯皮近11年的地下室买卖纠纷作出判决：地下室不是商品房，业主可以退房，开发商须退回购房款。
据了解，1999年元月，业主严先生与开发商签订《商品房订购合同》，以350元/平方米、共计63700元的价格，买下了位于万松园的一处182平方米地下室。
但是，因该地下室属于万松园小区的人防配套工程，而根据相关规定，人防工程属公共建筑，它能否作为“商品房”予以销售，没有相关法规、文件作为依据，所以严先生在给地下室办理“两证”时遇到困难。为此，严先生在与开发商交涉无果后告上法庭，要求退房并索赔4万余元。
法院经过审理认为，房屋作为不动产，在交付了实物后，出卖人还须协助买受人办理权属登记变更手续。如果因为出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。因此，法院判决：严先生可以解除购房合同，并得到退款63700元。同时，由于他使用该地下室多年，索赔4万余元的请求，没有得到法院的支持。
《地产SHOW》点评：属于人防配套设施的地下室不能擅自出售，开发商应该明白这个道理。明知理亏还不加以改正，难道想借官司出名不成？
罗马嘉园地下车库引发官民纠纷
纠纷焦点：地下车库使用权
纠纷结果：业主状告民防局
2007年7月，北京罗马嘉园的92名业主一纸诉状将北京市朝阳区民防局告上了法庭，认为其未履行告知义务，把业主正在使用的人防地下车库使用权发给不具有所有权和合法使用权的北京珠江世纪物业管理有限公司，程序违法，且侵害了业主利益。
据了解，北京珠江世纪物业管理有限公司拿到北京市朝阳区民防局颁发的《人防工程使用证》和《行政许可决定书》后，业主在小区地下车库停车除了原来要交的120元管理费，每月还需多交300元租用费。业主们对此十分不满。
6月25日，部分罗马嘉园小区业主到北京市发改委和朝阳区发改委核实审批情况，得知物管并没有获得朝阳区发改委关于地下固定车位常年包月收费的审批通过，而是用发改委批复的临时停车场的收费审批材料“偷换概念”，让业主交包月的价格并签订协议，而后再用业主签订的协议去发改委审批包月的价格。每月300元是按照临时停车场标准由物管公司单方制定的“优惠”包月租赁的价格。
获知情况后，业主多次与物管公司协商，但未能达成一致，业主于是诉至法院。7月12日，此案在朝阳区法院正式立案。北京珠江世纪物业管理有限公司被列为第三人。
《地产SHOW》点评：小区地下人防工程归属是产生纠纷的关键，各相关利益方一般都很难协调。同时，许多大型小区车位过少的问题也越来越突出。
丰益花园地下室擅自出租受罚
纠纷焦点：地下室出租混乱
纠纷结果：建委责令整改
2007年7月，北京市建委执法大队接到业主投诉丰益花园地下室存在安全隐患，并对其展开调查。经调查核实，对管理地下室的负责人责令限期整改，并处罚款。
据了解，自2005年6月始，丰益花园普通地下室未经消防机构和卫生管理部门同意，擅自将普通地下室对外出租，并用于居住和经营。由于该地下室出租价格便宜，且没有管理人员，电线私搭乱接现象随处可见，人员拥挤成为此处的“特色”。
紧邻该地下室出入口居住的业主张先生表示，自己从搬进小区以来，从没有睡过一个安稳觉。一到午夜，地下室出入口，就吵吵闹闹的，让人无法入睡。致电物管客服部，客服人员称，这不属于他们的管辖范围。于是拨通了丰台区建委地下空间举报电话，将小区现状反映给区建委相关执法人员。
随后，北京市建委执法人员和区县建委执法人员，对张先生提供的线索展开调查，经查，该地下空间确实存在安全隐患的问题。据执法人员表示，该小区地下室存在的安全隐患，直接影响居民的正常生活。按照规定对其违规行为进行了处罚。
《地产SHOW》点评：混乱的地下室无疑扰乱了社区业主的正常生活，私搭乱接的电线更是危害到整栋楼的安全，对于这样的地下室出租行为应该坚决打击。
金陵世纪花园业主瓜分地下室
纠纷焦点：地下室产权归属
纠纷结果：地下室防盗门被要求拆除
2006年7月，南京鼓楼区金陵世纪花园19、20、21幢的业主因地下室产权问题，与开发商和物管公司产生了纠纷。业主称，开发商南京基础设施开发有限公司否认业主对19、20幢的地下室拥有产权，并联合该小区物管南京鸿兴达物业管理有限公司，对业主使用地下室进行阻挠。
20幢165号201业主蒋先生表示，2005年12月，为解决小区严重的丢车问题，一位业主决定对地下室某分隔间安装防盗门，遂致电物管，对方表示并无异议，只要求提交一份书面申请。见此情况不少业主在地下室一块分隔间内安装了防盗门。2006年1月，开发商与物管在小区内贴出通知，声明地下室是人防工程，属于国家财产，产权归开发商，行政管辖权归市区两级人防办，任何人不得在地下室自行分割和加装防盗门，必须拆除。双方因此产生纠纷。
开发商南京基础设施开发有限公司相关负责人则表示，19、20、21幢的地下室按人防六B级设防，为三幢业主共同使用而不是拥有。开发商从来没有正式主张过对地下室的权利，个别业主强占地下室是不妥当的。有业主质疑物管使用了地下室，这是物管公司的行为，开发商没有权利去干预。
《地产SHOW》点评：地下室是业主共同的，并不单单属于某个人，部分业主划地为界分割地下室，显然对其他业主不公平。而开发商也不该光制止业主而放任物管占用地下室。
纠纷焦点：违反租赁协议
纠纷结果：200多租户被撵走
2006年11月15日晚10时，北京崇文区东花市大街本家润园1号楼地下室入口处人来人往，不少租户忙着将自己的行李搬出地下室。
在地下室门口，贴着一张通知单，通知单上写着：1号楼地下二层人防管理处将租赁协议中明确规定用于仓储的空间，未经允许私自改为对外出租之用，已违反了与其签订的租赁协议，并超出其经营范围，造成了严重的安全隐患。现产权方决定终止相关合同，于2006年11月15日零时清除地下二层人防所有人员。
一位租户表示，自己刚交了380元的房钱，现在物管要我们搬走，还说要是不搬，晚上12时就停水停电。可这么晚了，又这么冷，往哪儿搬？
对于物管的“突然袭击”，出租房管理者于经理称“不能理解”。于经理表示，2006年4月从物管接手1号楼地下二层后，先后投资了65万元，装修也通过了工程部的验收，但物管方面始终没有明确告知不能出租。对于已收取的200多户的租金和押金，钱也退不了。
据了解，地下室的租户早就引起了小区其它业主的不满。有业主抱怨说，部分租房户在小区电梯内随意抽烟，还有租户随意翻动业主安置在门口的鞋柜。有业主为此征集业主签名，发出过维权通知。
《地产SHOW》点评：不管地下二层能否对外出租，连夜驱逐租户都有点太不人道了。况且这些租户都是无辜的，应该追究的是房屋出租人的责任。
拂林园业主为保地下室示威游行
纠纷焦点：开发商试图出租地下室
纠纷结果：开发商道歉
2005年8月，北辰绿色家园拂林园小区业主开展大规模的维权活动，业主们通过召开业主大会、向开发商递交抗议信、在园区内以示威、游行的方式抗议开发商出租地下室的行为。
据了解，事件的起因是，北辰绿色家园的开发商北辰实业股份有限公司试图将园区内所有地下室统一交给其下属一家商贸公司进行对外经营，对此广大业主予以强烈反对。此前该小区一直存在地下室对外出租的行为，各种闲杂人员随意进出小区，小区的封闭式管理形同虚设。还曾发生过地下室租住人员夜间翻越围墙，不听保安劝阻，甚至用凶器扎伤7名保安人员的恶性治安事件。
事发后，开发商做出了积极回应。针对部分业主对地下室出租的担心，北辰置地于9月1日正式发出《致拂林园全体业主书》，在9月5日又发出《承诺书》，贴在北辰绿色家园小区的各个公示栏内。书中先就地下室使用和管理上存在的问题向业主道歉，并承诺对小区内除物业管理用房外的所有地下空间进行清退；今后地下空间的管理和使用问题，开发商将与业主大会进行协商，决不单方采取任何行动。
《地产SHOW》点评：开发商对事件的积极态度和处理方法值得肯定，显示了开发商对自身品牌形象的重视。如果其他开发商都能如此，何愁社区不和谐。
纠纷焦点：人防工程所有权
纠纷结果：业主败诉
2003年8月，北京市海淀区人防办把华清嘉园甲15号楼地下二层租给华润置地(北京)物业管理公司，每年收取2万元租金，直到2013年。华清嘉园甲15号楼的9名业主认为海淀区人防办将自己所住商品房地下的人防工程出租给他人侵犯了自己的物权，于是告上法庭，与人防办争夺地下室的主人地位。
业主代表表示，住宅楼地下人防工程所有权应归全体业主所有,但是海淀人防办却擅自出租给华润置地(北京)管理公司，该公司又将其转租给一家健身中心,健身中心又转租给50余户外来民工、走读学校的学生，致使环境脏乱，扰民严重。人防办应立即清退人防工程中居住的人员,并向业主返还租金两万元。
海淀区人防办辩称，华清嘉园甲15号楼的地下二层其实是人防工程，属国家所有而非业主，人防办对该国家财产进行管理是份内的事，不同意业主的诉讼请求。
2005年10月，法院审理后认为，业主在签订《商品房买卖合同》时就已经明确知道地下二层并不属于自己，但并未提出任何异议，因此驳回业主诉讼请求。业主听完判决后，当庭表示上诉。
2006年6月，北京市第一中级人民法院做出终审判决，9名业主的诉讼请求再次被驳回。
《地产SHOW》点评：人防工程属于国家所有，业主无权干涉其用途。不过人防办也不该收完钱就放任不管，任其随意转租，扰乱业主正常生活。
