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【资讯】济南日报:新房质量问题多,房博士支招如何防范


新房渗水 瓷砖空鼓 地面标高差大
新房质量问题不少 专家支招如何防范
□本报记者 谷 青
    2011年,房地产市场迎来深度调控,稳定房价、改善实际居住需求成为调控的主旋律,市场发展回归到关注居住本质。
    刚需当道的市场形势下,大多购房者对于新居质量尤为看重。据了解,2011年虽然交房小区较之前有所减少,但业主对于房屋质量查验的意识却在增强。在房博士验房中心,记者看到,不时地有验房咨询电话打进来,据验房中心相关负责人介绍,今年业主的验房意识普遍增强,对于房屋质量的关注也随之提升,怎样能在收房时及时发现问题、解决问题成为业主最关心的问题。
    曾有专家提出,“随着楼盘竞争加剧,开发商会慢慢意识到提升住宅产品本身品质的重要性。从长远来看,提升住宅品质也是决定企业在未来激烈竞争中是否能取胜的不二法宝。”然而,房地产市场的“品质时代”何时到来?市场上已经交付的新房存在着怎样的问题?让我们通过几个验房实例来了解一下。
新房防水工艺不到位
【案例回放】
    业主张先生年初曾致电本报验房热线,委托“房博士”进行验房。验房过程中,验房师发现张先生家的墙体渗水现象较为严重。其中,主卧北墙墙体大面积受潮霉变,南墙窗台下墙皮受潮脱落、霉变;次卧南墙墙体受潮霉变,东墙墙体受潮霉变;客厅阳台南墙墙体受潮霉变;卫生间南墙墙体湿痕高达1.5米。如此严重的渗水情况让张先生十分挠头,张先生说,当初选这个楼盘是因为开发商口碑好,没想到建出来的房子竟然这么差。
【案例分析】
    渗漏常见的表现形式是顶层的屋面、各层的外墙、窗户与墙体连接处、卫生间防水层、管线与楼板接合处等处。渗漏产生的原因主要有防水工艺不完善、施工质量低劣、防水材料质量不过关或偷工减料等。其中又以卫生间渗水问题最为严重,因为卫生间渗水不但严重影响使用者的正常生活,破坏装修,损坏家具,还严重影响邻里关系。墙体渗水会影响强度和损坏墙体装饰,墙体发霉污染空气,影响人身体健康。
【“房博士”支招】
    房博士建议业主遇到渗水情况先找物业公司,按照建筑规范给予整改整修。整改时先找到渗水部位,在砖缝处打防水密封胶,检查瓷砖是否有空鼓,空鼓处必为渗水处,应在此部位加强处理,在墙面与地面交接部位打防水密封胶,密封所有穿墙管道与墙体的空隙,注意地漏排水顺畅,如果渗水现象依然存在,则建议重做防水。若以上做法仍解决不了渗水问题,可找房产开发企业,房产开发企业再找设计施工单位,最后可到市建设工程质量总站申诉。
房屋瓷砖空鼓埋隐患
【案例回放】
    受连城水岸业主委托,山东房博士首席验房师王月远对其新居进行了验收。验房师对房间净高、室内使用面积、入户门、窗户、电源、防水、暖气片等进行了一系列检测。检测过程中记者发现,验房师用“响鼓锤”敲击瓷砖时,到处都是空空的声音,房屋存在较为严重的空鼓现象。
【案例分析】
    据了解,空鼓是当前建筑工程的通病之一,造成这种现象的原因主要有几种:一是铺贴瓷砖的水泥砂浆配比不符合规范要求;二是墙体基层抹灰处理不干净,浇水湿润未彻底致使水泥砂浆迅速失水,粘接力降低;三是瓷砖铺帖前没浸水或浸泡不够,铺瓷砖的时候未敲打挤压密实等。
    空鼓现象看似是小问题,其实也能带来大隐患。验房师表示,瓷砖铺贴如果有空鼓,瓷砖背面的水泥砂浆空鼓部位和没有空鼓的部位其吸湿、受热或遇冷膨胀系数都不一样,从而对表面瓷砖的作用力不一致,会导致后期使用过程中很容易出现松动、脱落、开裂等。如果日后在有空鼓的瓷砖部位打孔,瓷砖就会非常容易破碎,地砖空鼓的部位由于经常踩踏还很容易凹陷下沉,导致地面不平。尤其是厨卫地砖空鼓的部位,会因为厨卫地面经常与水接触,水从砖缝中渗透到砖下积累,而瓷砖下面做过防水,水会积压在瓷砖下面,不便于排出,形成积留,变成不流动、难散发的死水,最后容易变质出现臭味,这也是很多家庭的厨房、卫生间总有臭味的一个原因。
【“房博士”支招】
    房博士提醒各位业主,验房时一定要仔细检查墙面地面是否空鼓,发现有空鼓应及时要求开发商整改整修。业主收房时可用金属一类的物品轻轻敲击瓷砖,通过敲击发出的声音判断瓷砖是否空鼓。如果发出的声音比较清脆,说明此处瓷砖粘接不牢固,反之发出的声音沉闷则说明粘接牢固。但是,厨房排烟道、卫生间排气道等地方不适用这种敲击方式,因为墙体本身就不是实心的,所以怎么敲也是空空的声音。
地面不平影响地板铺装
【案例回放】
    大多数业主在验房时能够注意到渗水、电路安全等问题,对于一些隐蔽问题却往往容易忽视,比如地面高度等。而事实证明,装修后容易留下隐患,影响居住质量的往往是这些被忽视的问题。
    记者在中国诺贝尔城验房现场采访时发现,该楼盘房屋的地面严重不平:经测量,主卧东南地面7,主卧中部地面11,主卧北侧地面7,主卧门口地面12,次卧地面西侧11,次卧门口地面15,餐厅北侧地面10,餐厅西侧地面7,客厅西北角地面7。
【案例分析】
    依据国家建筑规范,合格工程平整度误差不得超过4毫米,以上这些数据明显超出标准。
    不平整的地面铺木地板后,原始地面不平就会对地板的使用寿命和铺装效果产生一定的影响,过一段时间后就发现很多不平的部位踩下去空空的发出嘎吱的声音,严重的时候地板起翘、变形,找装修公司或者地板商家反映,大多得到这样的答复“地面本身不平导致”,开发商往往把责任推得一干二净。为了避免不必要的麻烦,业主应该在收房期间把地面的前期处理工作做好。
【“房博士”支招】
    房博士建议业主收房的时候发现地面不平,应及时要求开发商整改整修或者赔偿,为装修省去一笔费用。现在最常用的找平方式就是自流平找平,因其不起砂,不起尘,不裂纹,较普通的水泥砂浆找平操作简单容易掌握,更重要的是其找平厚度较薄不影响室内高度视觉感。但是自流平找平必须整间屋都做,不能仅限于局部,对于室内平整度整体良好局部不平的,可以在局部采用石膏找平的方式。
地面标高差存在不少问题
【案例回放】
    今年6月份,山东房博士验房中心接受银丰花园业主的委托,对其房屋建筑质量进行查验。查验中验房师发现,该房屋厨卫地面高于室内地面大约2-3厘米。业主表示,对于这个问题早有察觉,与物业交涉后得到的答复是“设计就是这样”。
【案例分析】
    据验房师介绍,房屋室内地面标高差不合规定,应当算是质量问题,国家强制性标准《建筑地面工程施工质量验收规范》(GB50209—2002)第3.0.15条明确规定,厕浴间、厨房和有排水(或其他液体)要求的建筑地面面层相连接各类面层的标高差应符合设计要求。
【“房博士”支招】
    在房屋验收时,要多考虑入住后日常生活会涉及的问题,比如卫生间如果不做浴室房,那么卫生间地面高于客厅便会存在洗澡用水量大、污水流入客厅的隐患。
    对厨卫地面较其他房间地面标高不超出3厘米的情况,业主通过后期装修,还可能通过铺水泥砂浆等方式进行弥补。但是厨卫地面标高较其他房屋地面超出3厘米,要通过装修弥补就比较困难了。如果是精装房遇到这种情况,业主可以通过在厨卫门口地面加过门石或止水台的方法防止污水外流,不过这样的结果很可能造成门洞口高度降低。
电路安全备受房主关心
【案例回放】
    电路安全一直是业主所关心的重点问题,记者采访时也注意到,业主收房时首先关注电路安全。在阳光100小区,业主张女士说,“我不期盼房子一点问题都没有,只希望不是大问题。只要主体结构、电路、防水没有问题,其他的都好说。”
    张女士的新房在查验后发现,房屋存在一些小问题,如入户门内门面漆流坠,地面裂缝,墙面空鼓,卫生间水压小,洗手间下水管无止水台等,对于张女士所关心的电路问题,验房师表示,房子存在客厅、餐厅、次卧灯坏,空调插座不规范,厨卫空调插座标志标错,卫生间等电位连接线松动,主卧东墙插座安装不规范等问题。
【案例分析】
    针对配电箱部分控制开关标志错误的问题,验房师表示其违反《建筑电气工程施工质量验收规范》第6.2.8条规定:箱(盘)内接线整齐,回路编号齐全,标识正确。如果开关标志不清,一旦线路发生短路,不知道是哪根线控制,无法马上断电、检修。同时,电热控制漏电开关失灵,出现电器漏电情况时,则起不到漏电保护的作用。因此,不要忽视类似的小问题,小问题往往引起大错误。
【“房博士”支招】
    在验房过程中,电路系统的验收需要引起高度重视。业主不要嫌麻烦,进行最简单的检验非常必要。检验过程中,要注意以下几条:1、五孔插座上分别插上带有指示灯的插排,灯亮,表示有电,此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示),指示灯灭,频繁测试几次证明开关、接线良好,插座安全。如果开关拉下,插座指示灯仍亮或仍在闪烁,说明开关质量有问题或接线有误,应立即修复,否则误触电时无法及时断电可能会危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。2、开关箱内的各分路开关应有明显标示。如果没有或不明确,要立即纠正。3、开关箱内开关应安装牢固,每个都要用力左右晃动检查,如果发现松动,应紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时,会造成更大危险。
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