最近一段时间，党报热线接到不少市民来电，反映购房时不知道自己分摊的公用建筑面积(以下简称公摊)到底是怎么计算来的；还有市民在收房之后，直观地感觉自己所购房屋面积“缩水”了：实际使用面积太少，怀疑开发商给自己算的公摊太多；更有多个小区的购房户反映，开发商在交房时突然告诉他们，原来合同约定的公摊不准，要增加公摊，并让购房户以销售价格补足公摊费用。公摊到底该怎么算？公摊计算过程中，会不会有猫腻？怀疑公摊有问题，该怎么维护自己的权益？让很多购房户大为头疼。
   公摊为啥突然多了
      前不久，凯旋新城的不少业主向党报热线反映，开发商在交房时，突然告诉他们，每户的公摊都有调整，平均每户增加了1到2平方米，每户需要补交数千元到上万元不等的购房款。数百户购房户，一下增加了上千平方米的公摊，开发商因此增收数百万元。在争议过程中，开发商虽然提供了规划部门认可的变更图纸，以此证明增加公摊是有依据的，却没有提交证明这些公摊具体来源的相关测绘数据。
      与此同时，一些业主认为，开发商没有在预售合同中与他们明确约定公摊面积增加是否需要按面积补差款，按照最高人民法院有关商品房买卖的最新司法解释，业主有权拒绝支付上述款项。无奈，因为业主并不齐心，对公摊如何计算、怀疑公摊有猫腻该如何维权也不甚明了，此事至今没有结果，不少业主最后按开发商要求，补交费用后办理了入住手续。
       现实生活中并非仅此一例。据山东房博士验房咨询中心有关负责人介绍，最近几年间，我市花园路某广场、长清区高校科技园某小区等多个楼盘都曾出现过类似问题，有的在验房师、房产专业律师指导和帮助下得到了解决，有的则和凯旋新城一样不了了之。
   公摊是如何计算的
      业内人士透露，那些没有发生公摊争议的小区，并不意味着公摊计算就没有问题。
      中国验房师管理协会山东代表处主任李玉荣告诉记者，除了根据实际测绘确需增加公摊的情形外，多数情况下发生公摊争议的情况，背后都有这样那样的猫腻。据她介绍，公摊猫腻主要表现为两类，一是将规定应该扣除的公用建筑面积分摊到购房户头上，另一类是对部分公用建筑面积重复计算。
      按照原建设部1995年12月1日实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》(以下简称规则)，以及原市房管局2000年8月23日发布实施的《济南市房产平面图绘制及房产面积测量计算实施细则》，购房者所购买的商品房建筑面积包括套内建筑面积(包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积)和分摊的公用建筑面积两部分。
      购房户需要分摊的公用建筑面积通常以所在的整栋建筑为一个计算单位，公用建筑面积包括两部分：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套房与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
      规则明确规定，已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚车位等不计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
      按照规则制定的计算方法，整栋建筑物的建筑面积扣除各套房套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积，将公用建筑面积除以各套房套内建筑面积之和，得到公用建筑面积分摊系数，各套房套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，即为购房者应合理分摊的公用建筑面积。
      但现实之中，一些开发商却将单独出租、销售或者作为人防工程的地下室以及车库、车棚、底商同样列入需要分摊的公用建筑面积中，赚取双倍的利润。其中，长清区高校科技园某小区就曾将单独销售、价格远低于地上住宅的地下室，列入公摊以住宅的价格再次卖给购房户，遭到了购房户的集体反对。而将电梯井等其他公共设施占用的面积重复列入公摊，也是开发商常干的事情。
    遭遇公摊猫腻咋维权
      在住房面积特别是公摊方面发生争议后，购房者要维护自己的合法权益，和其他房产方面的维权过程一样，需要面临多道坎。相比之下，公摊争议维权尤为困难。
      据李玉荣介绍，房产维权过程中，购房户心不齐，相当一部分人心存观望态度；相关专业、法律知识欠缺；维权成本特别是时间成本高昂，这是普遍的问题。就房屋面积特别是公摊争议维权，更面临举证难、中立专业机构少、维权费用高等诸多困难。
      记者采访了解到，在发生房屋面积争议后，需要重新进行实地测绘，这需要拿到整栋楼所有有关的设计图纸，对大多数购房户而言，要顺利拿到这些图纸几乎是一件不可能的事情。即便拿到了图纸，没有专业的测绘仪器，是得不出准确的测绘数据的。此外，要准确计算所购商品房的建筑面积、套内建筑面积、整栋楼的公用建筑面积和分到个人头上的公摊，绝大多数购房户没有这个专业能力，也没有相应的计算软件，如果依靠人工计算，时间上耗不起，且很难保证准确无误，唯一的办法是委托给中介机构。
      据业内人士介绍，目前一些提供房屋测绘、评估的房产中介，或多或少聘有一定数量的专业测绘人员，有专业测绘仪器及计算软件，但这些中介大多与各房地产开发商存在千丝万缕的联系，很难保证完全中立。即便可以从外地聘请中介机构来进行测绘，所得测绘数据及最后计算出来的公摊，也往往难以得到开发商的认同。该业内人士表示，要准确算出一栋楼的公用建筑面积及各套房的公摊，测绘及计算涉及的数据极为繁多，工作量很大，大多数中介机构都不愿接这种“硬骨头”，同时因为工作量大，收费自然也很高，在业主不能团结一心共同维权的情况下，靠一户或者几户业主出面开展类似的维权，不太现实。
   维护权益待法规
      市民赵先生买房之后，发现所购塔楼地下一层有5套房子与地上户型相同，除一套用作保安人员值班、住宿外，其余4套均被开发商租了出去。但这4套房子的面积却被开发商全部计入了该楼需要分摊的公用建筑面积。在赵先生等人争取下，开发商同意把这4套住房归还楼上的全体业主，已取得的租金移交业主所有。但当赵先生要求开发商退还不应计入公摊的房款时，对方却告诉他：不可能！并表示自己的行为并未违约，“你爱告告去！”
      记者采访了解到，目前对于公摊问题，除了原建设部的规则和一些地方政府出台的部门文件外，并没有法律层面意义上的强制性规定。不仅如此，原建设部的规则和我市房管部门出台的相关文件，对公摊问题的规定都只是原则性的，开发商完全可能通过格式合同对这些规定进行回避或改变。相关规定中，对购房户与开发商发生了公摊争议应该如何处理、开发商如果确实存在公摊计算猫腻该承担怎样的责任、谁来监管开发商的行为并对其违规行为进行处罚，都缺乏明确规定。这也成了上述开发商有恃无恐的原因。
      对此，一位房产专业律师表示，面对这一现实，除呼吁政府、人大尽快就住房消费方面产生的面积特别是公摊争议出台更具体、更有操作性的法律法规外，广大市民也应当利用好与开发商签订的合同。据该律师介绍，目前房地产行业较为认可的公用建筑面积分摊系数，多层为0.1-0.15，小高层为0.15-0.2，高层为0.2-0.25，各小区不同的建筑在此基础上还可能有一定浮动，但不会相差太远。按照原建设部2003年制订的新版《商品房买卖合同示范文本》第三条、第十一条和合同附件二对公摊的约定，购房人可以充分利用这些条款与开发商约定好公摊：在合同第三条中约定公摊的具体数字，并在合同附件二即有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明中，详细约定公摊的具体部位及各部位面积大小。同时，购房市民可要求在附件二中作出类似如下约定：“上述分摊原则和分摊面积的计算应当符合行政规章和地方政府及行政主管部门的文件规定，出卖人违背本条约定的，应退还不应计入分摊面积部分的相应价款，并按该价款的20%向买受人支付违约金。”这样政府文件中关于公摊的规定，即可自动适用于买卖合同，为购房人提供法律保障。